공인중개사가 들려주는
📝 2025년 전세 계약서 쓸 때 꼭 확인해야 할 7가지 체크리스트 (보증금 안전 지키기)
전세 계약, 잘못 쓰면 수천만 원 손해 볼 수 있습니다.
2025년에도 여전히 전세 사기가 끊이지 않고 있고, 특히 신축 빌라, 갭투자 매물, 깡통전세는 각별한 주의가 필요합니다.
이번 글에서는 2025년 기준 전세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 핵심 포인트 7가지를 정리해드릴게요.
세입자라면 무조건 체크하고 넘어가세요!
✅ 1. 집주인 본인 확인은 필수 (등기부등본 확인)
- 등기부등본은 계약서 쓰기 전 반드시 떼어봐야 합니다.
- 임대인이 등기상 소유자와 같은지,
- 근저당 설정이 얼마나 돼 있는지 확인하세요.
- 📌 등기부등본은 인터넷등기소에서 발급 가능.
✅ 2. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 기본
- 전입신고 후 확정일자를 받아야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다.
- 반드시 이사 당일에 처리하세요.
- 🔐 전입신고는 정부24에서 온라인으로 가능
- 🔐 확정일자는 인터넷등기소에서 신청 (500원 수수료)
✅ 3. 전세보증금 반환보증 가입 가능한 물건인지 확인
- 최근 전세사기 피해 대부분은 반환보증 가입이 안 되는 집에서 발생
- 계약 전, **보증기관(HUG, SGI 등)**에서 가입 가능 여부부터 확인하세요.
✅ 4. 계약서 특약사항은 구체적으로 기재
특약사항은 말보다 글이 중요합니다.
예시 특약문구
- 계약 종료 시 임대인은 보증금을 2026년 ○월 ○일까지 반환한다.
- 세입자의 귀책 사유 없이 계약을 해지할 경우 위약금은 없다.
- 가전제품(에어컨, 세탁기 등)은 임대인이 유지보수한다.
✍ 특약은 분쟁 시 중요한 증거가 되므로 반드시 직접 작성하고, 양측 서명 필요!
✅ 5. 선순위 권리 확인 – 근저당·가압류 체크
- 등기부등본상 선순위 근저당금액이 보증금보다 많으면 위험
- 세입자는 후순위 채권자가 되어 보증금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있음
- 💣 깡통전세의 가장 흔한 구조입니다!
✅ 6. 공인중개사 등록 여부 & 중개대상물 확인서 확인
- 공인중개사 등록번호 확인
- 중개대상물 확인·설명서를 꼭 받고, 설명받은 항목에 서명하세요.
- ❌ 사설 중개 플랫폼만 믿고 계약하면 피해 위험!
✅ 7. 계약금 지급 전, 계약서에 모든 조건이 명확히 기재됐는지 재확인
- 계약금(통상 보증금의 10%)은 계약이 성립된 후 지급
- 서명 전 계약서 내용 전체 점검 → 확정일자 가능 여부, 특약 포함 등
📊 전세 계약 체크리스트 요약표 (2025 최신)
체크항목설명 및 확인 방법
| 등기부등본 확인 | 인터넷등기소에서 즉시 열람 가능 |
| 전입신고 & 확정일자 | 정부24 + 인터넷등기소, 당일 처리 권장 |
| 반환보증 가입 여부 | HUG, SGI 등 기관 통해 사전 확인 |
| 특약사항 기재 | 구체적으로 명시 + 서명 필수 |
| 선순위 권리 확인 | 등기부등본상 근저당 금액 확인 |
| 공인중개사 등록 확인 | 중개사 자격증, 중개대상물 설명서 반드시 확인 |
| 계약금 지급 시점 | 계약서 작성 후 지급, 조건 미리 확인 |
❓ 전세 계약 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세 계약서에 확정일자 꼭 받아야 하나요?
A. 네. 확정일자 + 전입신고가 있어야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
Q2. 계약서 특약사항 구두로 말해도 인정되나요?
A. 아니요. 특약은 반드시 계약서에 명시되어 있어야 효력이 있습니다.
Q3. 계약서 쓸 때 공인중개사 설명을 안 들었는데 괜찮을까요?
A. 중개대상물 확인·설명서 미교부는 중개사 책임으로, 추후 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.